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Les implications du bail commercial
3 décembre 2014
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Conformément au droit commun, le bailleur est tenu à l’obligation de délivrance, l’obligation de garantie et l’obligation d’entretien. Le preneur, lui est tenu au paiement de loyer, au bon usage des lieux donnés en bail et leur conservation.

Le bail commercial, en tant que contrat synallagmatique, crée des obligations aussi bien à l’égard du bailleur que du locataire.

I- Les obligations des parties et les droits

a- Les obligations du bailleur

Conformément au droit commun, le bailleur est tenu envers le preneur de trois obligations principales : l’obligation de délivrance, l’obligation de garantie et l’obligation d’entretien.

-  L’obligation de délivrance : Elle s’entend de la mise des lieux à la disposition du preneur (locataire). C’est la prestation caractéristique du contrat de bail. Les lieux ou les locaux doivent être libres de toute occupation pour que le preneur puisse en disposer et en jouir.
L’article 73 de l’AU /DCG indique que le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Mais il est admis par la jurisprudence que l’état de la chose est laissé à la liberté contractuelle. Par conséquent, est valable la stipulation selon laquelle le preneur prendra les lieux dans l’état où il se trouve sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en l’état.

-  L’obligation d’entretien : Le bailleur est tenu de faire procéder à ses frais, dans les lieux donnés en bail, à toutes les grosses réparations devenus nécessaire et urgentes (L’article 74 de l’AC/DCG ). Si le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations lui incombant, le locateur peut par décision de justice, se faire autoriser à les réparer pour le compte du bailleur. L’obligation vise tout le temps du bail et elle vise à maintenir les lieux loués aptes à l’usage pour lequel ils ont été loués.

Aussi, le bailleur ne peut, de sa seule volonté, ni apporter des changements à l’état des lieux donnés à bail, ni en restreindre l’usage (article 76 de l’AU/DCG).
On entend par grosse réparation, celles des ouvrages indispensables au maintein de l’immeuble ou du local loué notamment : les murs de clôtures, les voutes, les poutres, les toitures, les fausses septiques et des puisards.

Outre ces deux principale obligation, l’acte Uniforme OHADA impose également implicitement au bailleur de garantir le preneur, sur les lieux donnés à bail, contre les troubles de jouissances. (Art. 77 l’AU/DCG). En effet, le bailleur ne doit, de son fait ou du fait de ses ayants droit ou de ses préposés, empêcher le locataire de jouir des lieux loués.

b- Les obligations du preneur

Le preneur est tenu à trois obligations principales : le paiement de loyer, le bon usage des lieux donnés en bail et leur conservation.

-  Le paiement du loyer : Il constitue l’obligation principale du locataire. Le locataire est tenu de payer entre les mains du bailleur ou de son représentant désigné au bail, le loyer convenu. Il est redevable du loyer tout le temps que dure le bail, sauf le cas de perte de la chose loués ( par exemple la destruction accidentelle du local). Le preneur ne peut se prévaloir de ce que le bailleur ne satisfait pas à son obligation d’entretenir les lieux loués pour refuser de payer le loyer. Il peut seulement demander la résiliation du bail ou se faire autoriser par la juridiction compétente à exécuter les travaux nécessaire à l’entretien pour le compte du bailleur.

-  Le bon usage des lieux loués : Le preneur doit, au terme de l’article 81 al 1 de l’AU / DCG « …exploiter les locaux donnés en bail, en bon père de famille et conformément à la destination prévue au bail… » En effet, un local pris pour l’exploitation d’un fonds de commerce ne saurait par exemple être utilisé à des fins d’habitation.

-  La conservation des lieux loués : L’obligation pour le preneur de restituer les lieux loués au bailleur en fin de bail implique qu’il les conserve en bon état. Il doit donc faire des réparation locatives des lieux, d’éviter qu’ils subissent des détériorations qui ne résulteraient pas de leur usage normal.

II- Le droit au renouvellement du bail du preneur et les effets de son refus par le bailleur

-  La jouissance du droit au renouvellement (art.123 AUDCG) : Le droit au renouvellement du bail commercial quelque soit sa durée, appartient à celui qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de deux (02) ans. Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au droit au renouvellement et, en cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est conclu pour une durée minimale de trois (03) ans. Les parties au contrat de bail à usage commercial, artisanal ou professionnel doivent prévoir la durée du préavis de congé qui ne être inferieur à six (06) mois en cas de renouvellement du bail à durée indéterminée.

Pour le bail à durée déterminée (art.124 AUDCG), Le preneur qui a droit au renouvellement de son bail, sur la base de l’article 123, peut demander son renouvellement par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois (03) mois avant la date d’expiration du bail. L’inobservation de ce délai par le preneur, est que juridiquement, il est déchu de son droit de renouvellement.

Quant au bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois (01) avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

La procédure doit être respectée par les parties contractantes sous peine de souffrir les conséquences liées à son inobservation.
Le bail à durée indéterminée ( art.125 AUDCG), La partie désireuse de résilier le contrat à durée indéterminée doit donner congé par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au moins six (06) mois à l’avance.

Mais quand est-il si un preneur a droit au renouvellement car ayant rempli toute ses conditions (Art. 123 AUDCG) ? La réponse se trouve dans les dispositions de l’article 125 al .2 AUDCG.

En effet « le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l’article 91 ci-dessus, peut s’opposer à ce congé, au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire sa contestation de congé… ». Faute pour le preneur d’émettre sa contestation de congé dans le délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé (art.125 al .3 AUDCG).

-  Le refus de renouvellement du bailleur : Le preneur, bien que disposant d’un droit au renouvellement du bail commercial, peut être confronté au refus de son bailleur. Ce refus peut occasionner le paiement d’une indemnité (art.126 AUDCG) ou au contraire, aucune indemnité s’il justifie avoir rempli certaines conditions (art.127 AUDCG).

-  Le paiement d’une indemnité d’éviction : Quand le droit au renouvellement du bail par le preneur est satisfait, son refus par le bailleur a pour effet une réparation appelée « indemnité d’éviction ». Son calcul se fait par une réunion d’éléments comme le montant du chiffre d’affaire, les investissements faits par le preneur et la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement. En cas de contestation sur son montant, la décision revient à la juridiction compétente. Le refus pourrait intervenir sans paiement d’une indemnité.

-  La dispense de paiement d’une indemnité d’éviction : Il s’agit des cas où :

  • Le bailleur justifie un motif grave et légitime (inexécution d’une obligation substantielle du contrat, cessation d’exploitation de l’activité) à l’encontre du preneur sortant ; Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux (02) mois après une mise en demeure du bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire , d’avoir à les faire cesser.
  • Le bailleur envisage démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire ; Le preneur jouit dans ce cas d’un droit de priorité. Mais l’indemnité d’éviction est versée au preneur en cas de changement de destination de la nouvelle construction ou en cas d’éviction du preneur.
  • En cas de bail portant sur les locaux d’habitation accessoires des locaux principaux, le bailleur refuse le droit au renouvellement du preneur pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Mais ce refus ne joue pas dans les cas suivants :
  1. trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux ;
  2. locaux principaux et locaux d’habitation formant un tout indivisible.

-  L’acceptation du renouvellement : Le renouvellement accepté expressément ou tacitement par les parties, sauf stipulation contraire, fixe la durée du nouveau bail. Pour un contrat à durée déterminée, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent Quant au bail à durée indéterminée, il prend effet à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Ramata KOUDOUGOU | ramata@burkinapmepmi.com
Conseiller juridique en droit des affaires

Les articles de l’auteur :

- Les techniques propres au droit commercial Burkinapmepmi.com
- Le bail commercial et son champ d’application Burkinapmepmi.com



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